Schouder aan Schouder en Rug aan Rug; efficiënt invulling geven aan een gevarieerde woningvraag
Aan De Stripmaker in Almere Buiten ontwikkelt Trebbe samen met woningstichting GoedeStede een gevarieerde buurt die straks plaats biedt aan 112 huishoudens in de sociale huur en middenhuur. Een nieuwe leefomgeving die beantwoordt aan een grote vraag én een invulling krijgt vanuit een jarenlange samenwerking. Hoog tijd voor een gesprek met Han van Diepen, projectontwikkelaar namens woningstichting GoedeStede, Olof Schonewille, architect bij Inbo Architecten, Martine van der Griendt, ontwikkelingsmanager bij BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling en Paul Kok, ontwikkelaar bij Trebbe.
Grondgebonden woningen, appartementen of een combinatie
In 2018 kreeg woningcorporatie GoedeStede twee locaties van de gemeente Almere voor de ontwikkeling en realisatie van sociale woningbouw. “GoedeStede kreeg deze locaties aangeboden om invulling te kunnen geven aan de prestatieafspraken die zij ieder dat jaar maakte met de gemeente Almere”, vertelt Han van Diepen. “Trebbe en Inbo Architecten werken al langere tijd samen met GoedeStede, dus haakten zij bij de planvorming voor deze twee locaties vroegtijdig aan.” De eerste locatie betrof de Pasar Malamstraat in Almere-Buiten. De andere locatie lag zo’n 800 meter verder aan De Stripmaker. “We voerden verschillende locatiestudies uit met variabele invullingen; hoogbouw, grondgebonden woningen en een combinatie van die twee”, blikt Paul Kok terug. De gemeente koos op de locatie aan de Pasar Malamstraat voor een invulling met een landmark. “Deze locatie markeert de overgang van de Oostvaardersplassen en Almere-Buiten en vraagt daarom om een ‘grootse’ invulling. Appartementengebouw Madrona prijkt nu al ruim een jaar aan de horizon van Almere-Buiten.”
Sociale huurders zijn niet te vatten in één doelgroep
De andere locatie, De Stripmaker, kende van oorsprong een bedrijfsmatige bestemming, maar eerder besloot de gemeente al woningbouw op deze locatie mogelijk te maken. Han vervolgt: “In eerste instantie had de gemeente hier een programma onder liggen waarbij 30% van de woningen sociale huur mocht zijn en 70% voor de markt.” Na verschillende gesprekken weten GoedeStede, Trebbe en Inbo de gemeente ervan te overtuigen dat zij, ook voor deze locatie, een mooi gevarieerd plan kunnen ontwikkelen. “Sociale huurders zijn niet te vatten in één doelgroep. Het gaat hier om één- en tweepersoonshuishoudens, gezinnen, starters en senioren. Juist die mix maakt dat we een interessant en gevarieerd plan kunnen ontwikkelen.” Wel stelt de gemeente dat een deel van de woningen voor de middenhuur bestemd moeten zijn om de ontwikkeling haalbaar te maken.
Divers, nuchter, bouwbaar en goed ingepast in de omgeving
“De gemeente wilde hier wel graag een invulling met hoofdzakelijk grondgebonden woningen en ruimte voor een accent”, aldus Han. Om het plan optimaal in te vullen kiezen GoedeStede, Inbo en Trebbe voor een landelijke opzet. “Het idee dat we een buurt rondom een hof wilden creëren ontstond al snel. “Dan kom je voor een referentie uit op een kasteel, klooster of boerderij. De keuze viel op de opzet van een boerenhof”, vertelt Olof Schonewille. “Uitdaging was echter dat ons hof richting de 100 meter in het vierkant ging. Een traditionele Limburgse hoeve is veelal veel kleiner.” De oplossing diende zich aan in de vorm van een Franse referentie: een industriële hoeve uit de 19e eeuw. Het ensemble van deze hoeve met hoofd- en bijgebouwen, rondom een hof, de maat en schaal ervan pasten naadloos bij de plannen. “De referentie was destijds in één keer gerealiseerd en niet gegroeid door de jaren heen zoals een traditionele hoeve. Ook dit paste bij onze ideeën over de architectuur: karaktervol door repetitie en variatie daarop.” Het ontwerp laat zich kenmerken door goede metselwerkarchitectuur, waarbij de buitenzijde van het plan donkerder van toon is en aan de binnenzijde rondom het hof lichter. Er wordt gewerkt met witte accentvlakken, die een moderne vertaling zijn van de vakwerken van boerderijen. Een helder ritme in gevelopeningen maakt het plaatje compleet. “De Stripmaker is een bouwbaar en nuchter plan geworden dat plaats biedt aan 112 woningen, verdeeld over meerdere woningtypes.” Het ‘hoofdgebouw’ is het appartementencomplex en de verschillende ‘bijgebouwen’, verspringend in hoogte, bestaan uit rijwoningen, portiekwoningen en rug-aan-rug-woningen. “In het programma laten we zien dat er niet één sociale huurwoning is voor dé sociale huurder, maar dat we hier een gevarieerde buurt realiseren waar voor verschillende doelgroepen een nieuw thuis binnen handbereik is”, aldus Han.
Met aandacht de juiste situering
Alle woningen hebben een eigen buitenruimte, met uitzondering van de portiekwoningen, deze krijgen een gezamenlijke buitenruimte. Daarnaast is er ruimte voor een groen binnenhof. Om dit optimaal uit te nutten is er veel aandacht en zorg gestoken in de situering van de woningen. Het resulteerde erin dat het plan op het laatste moment nog werd gespiegeld, zodat iedere buitenruimte van iedere woning een gunstige ligging heeft. Met name de situering van de Rug-aan-Rug-woningen vroeg extra aandacht en creativiteit. “Doordat een deel van deze woningen geen achtertuinen heeft, is er veel aandacht en zorg gestoken in de situering van deze woningen in relatie tot de geluidsbelasting van de doorgaande weg en de bezonning”, vertelt Olof. De helft van de Rug-aan-Rug-woningen heeft een eigen voortuin, de andere helft van de woningen een dakterras op de woning van de ‘achterbuurman’. “De reden hiervoor is dat deze woningen anders alleen een voortuin aan de drukke straatkant op het noorden kregen. Met het dakterras hebben deze woningen een buitenruimte op het zuiden in de luwte van het binnenhof”, legt Paul uit.
Leefomgevingen met een hoge kwaliteit
De Stripmaker is straks een nieuwe woonbuurt met een hoge kwaliteit. “Ondanks de hoge bebouwingsdichtheid voelt de buurt aan als ruim opgezet door het centrale, groene binnenhof”, vindt Han. “Daar draagt de variatie in type woningen en de architectuur in hoge mate aan bij.” Dat De Stripmaker straks plaats biedt aan woningen voor de sociale huur en middenhuur is een kwaliteit voor de wijk. “Wij geloven in inclusiviteit. Door in te zetten op die inclusiviteit helpen we de doorstroming in de wijken op gang en draagt het bij aan evenwichtige samenstellingen van de wijk”, licht Martine toe. “ Bij de ontwikkeling zijn een hoge kwaliteit en betaalbaarheid steeds leidend geweest. Door verschillende woningtypes en de concepten van Trebbe te combineren is hier straks plek voor 112 huishoudens”, vertelt Paul. “En dat zijn één- of tweepersoonshuishoudens die hun intrek nemen in een portiekwoning, kleine gezinnen die van een Rug-aan-Rug woning hun thuis maken, grotere gezinnen die een plek krijgen in de eengezinswoningen en lenen de appartementen zich bij uitstek voor bewoning door senioren.”
De Stripmaker; bereikbaar voor de sociale huur én middenhuur
Om het plan haalbaar te maken, nam BPD een deel van de ontwikkeling over van GoedeStede. Het plan was op dat moment nagenoeg uitontwikkeld; gebiedsontwikkelaar BPD heeft met haar eigen woningfonds een middenhuursegment kunnen toevoegen. 24 rijwoningen worden verhuurd in de middenhuur. De resterende 88 woningen blijven bestemd voor de sociale verhuur. “Voor ons is het mooi dat BPD een deel van de ontwikkeling overneemt. Zo maken we het plan haalbaar en betaalbaar en krijgen we een mooie mix van verschillende doelgroepen in de buurt”, aldus Han. Martine van der Griendt legt uit waarom BPD juist deze woningen op deze locatie afneemt. “De afname van een deel van deze ontwikkeling was voor ons een hele mooie kans. Het sluit aan op de strategische richting die wij gekozen hebben om onze relaties met woningcorporaties te versterken. Het draagt bij aan de betaalbaarheid van woningen in het algemeen en specifiek aan de betaalbaarheid van dit plan. En met ons Woningfonds kunnen we mensen die klem zitten op de woningmarkt de kans geven op een goede, betaalbare woning.” De opzet voor het plan van De Stripmaker bleef hetzelfde, het afwerkingsniveau van de 24 woningen, bestemd voor de middenhuur, is wel op een aantal punten aangepast. “De ontwikkeling hebben wij verder ongemoeid gelaten. We stapten op een rijdende trein. Wel hebben we gekeken wat binnen de kaders van de ontwikkeling nog aan te passen was en wat nodig was om de woningen goed aan te laten sluiten op de strategie van ons Woningfonds.”
Efficiënte invulling schaarse bouwgrond
De rijke variatie in woningtypes is tot stand gekomen vanuit een grote vraag van verschillende doelgroepen naar goede, betaalbare woningen én vanuit de ambitie om efficiënt invulling te geven aan schaarse bouwgrond. In De Stripmaker komen:
- 31 rijwoningen voor gezinnen, ontwikkeld met het concept Trebbe BasisWonen;
- een appartementencomplex, een zogenaamde zesspanner, die plaats biedt aan 21 appartementen met een vloeroppervlak van 70m2, ontwikkeld met HoogWonen;
- 18 portiekwoningen, ontwikkeld met NieuwePortiek van Trebbe
- 42 Rug-aan-Rug-woningen.
“Door te werken met concepten, kunnen we snel en efficiënt ontwikkelen. Een groot voordeel is dat we met deze concepten ook nog een prima invulling kunnen geven aan het Programma van Eisen van GoedeStede”, vertelt Paul. Olof onderschrijft dit. “Soms worden concepten als beperkend ervaren. Maar dat zie ik anders. Ze geven juist houvast. In de concepten van Trebbe is nog voldoende ruimte om een plan passend te maken, vanuit een goed beheersbaar proces waarbij we het plan ook binnen het budget weten te houden.” “Het leuke van het werken met concepten is dat er een basis ligt, maar we samen nog kijken naar de variabelen, zodat we iedere keer een plan passend op de locatie kunnen maken”, vult Han aan. “We werken vanuit het uitgangspunt dat we voor de sociale huur ontwikkelen. Betaalbaarheid is dus een belangrijke pijler, maar we zoeken in de marge naar ruimte om de woningen iedere keer weer aantrekkelijk te maken en dat lukt met deze concepten goed. Dat vind ik ook wel het leuke aan onze samenwerking. We gaan er heel scherp in, maar we rekken ons keer op keer uit om echt een mooi plan te maken. De Stripmaker is in die zin ook wel een visitekaartje voor ons allemaal.”
Schouder aan schouder, rug aan rug
GoedeStede, Inbo Architecten en Trebbe werken al sinds jaar en dag met elkaar samen. Vanuit een vaste samenwerking gaven zij met meerdere appartementencomplexen en woningen al meer dan 600 huishoudens een nieuw thuis in Almere. “Door vroegtijdig de samenwerking met elkaar op te zoeken zijn er eigenlijk alleen maar voordelen”, vertelt Han. “We ontwikkelen echt schouder aan schouder en rug aan rug. We hebben samen een 360 graden zichtveld op markt. Doordat we in de basis weten wat we van elkaar mogen verwachten, hoef je heel veel details niet meer met elkaar te bespreken.” Han vindt daarentegen dat juist grote thema’s, zoals bijvoorbeeld duurzaamheid, gemakkelijker op tafel worden gelegd. “De wereld verandert steeds, het mooie is dat je weet dat je samen grote thema’s en vraagstukken kan oppakken. Doordat we al deze kennis in huis kunnen halen vanuit deze samenwerking en de concepten, kunnen we als woningcorporatie ook slank georganiseerd blijven.” Een ander concreet voordeel is volgens Han dat projecten steeds efficiënter worden doorlopen. “We winnen nu echt in tijd, dat kan oplopen van een half jaar tot een jaar.” Paul vindt het fijn om vanuit een goede samenwerking te ontwikkelen. “Je weet inmiddels wat je van elkaar mag verwachten en heel veel gaat eigenlijk vanzelf. Dat maakt dat onze samenwerking iedere keer weer beter en efficiënter wordt en daarmee de plannen die we ontwikkelen ook.”
De relatie tussen BPD en Trebbe gaat terug naar de jaren zeventig van de vorig eeuw en dat zorgde ervoor dat BPD snel op een rijdende trein kon stappen. “Samenwerken loont altijd, dat laat De Stripmaker zien”, vertelt Martine. “Voor mij is het de eerste keer dat ik samenwerk met GoedeStede, maar wij werken al lang met Trebbe samen. Wij kennen de concepten waarmee ze werken en de werkwijze van Trebbe. Daardoor hadden we maar weinig gesprekken nodig om in deze ontwikkeling te stappen én maken we samen zo echt een mooi gevarieerde nieuwe leefomgeving mogelijk.”