De Nederlandse woningmarkt; van kredietcrisis naar woningtekort en waar gaat het dan met de woningcrisis naar toe?
De woningmarkt. Na corona hét meest beschreven onderwerp in de media. Je hoeft de krant maar open te slaan en het ene na het andere bericht over woningnood, prijzen die stijgen naar recordhoogtes en niet te vergeten uitzonderlijk schrijnende situaties springen in het oog. We gaan van woningnood naar woningcrisis. Al eerder gingen we met Hein Stooker, directeur projectontwikkeling, in gesprek over de problematiek op de woningmarkt en de oplossingsrichtingen. We zijn inmiddels een jaar verder en daarom is het hoog tijd voor een herijking. Waar staan we nu, wat mogen we van de toekomst verwachten en zijn er oplossingen?
Van crisis naar nood
De woningnood is mede ontstaan doordat er na de vorige crisis een stuwmeer aan vastgelopen starters en doorstromers de woningmarkt overspoelde. Dit kon gebeuren doordat er tijdens de crisis te weinig woningen bijgebouwd zijn, terwijl de bevolking groeide. Hierdoor ontstonden de eerste woningtekorten. Maar hoe kon het tekort oplopen tot een, voor sommige mensen, ramp? Hier liggen verschillende problemen uit het verleden aan ten grondslag.
- Zo stopte de overheid tijdens de crisis met investeren in de woningmarkt, werd ervoor gekozen om vooral in te zetten op binnenstedelijke ontwikkelingen en wordt een remmend beleid gevoerd ten aanzien van woningcorporaties. Zij moeten nog steeds een aanzienlijke verhuurdersheffing betalen. Geld dat anders prima in de bouw van nieuwe woningen geïnvesteerd had kunnen worden of in het toekomstbestendiger maken van de bestaande woningvoorraad.
- Het wonen is veranderd en verandert nog verder. Het aantal alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens is gegroeid en groeit nog steeds. Door het overschot aan werk in Nederland hebben we ook arbeidsmigranten die op zoek zijn naar woonruimte. Van senioren wordt verlangd dat zij langer (zelfstandig) thuis wonen en dat bevordert de doorstroming ook niet.
- De betaalbaarheid staat al langere tijd onder druk. Sterker nog, deze is het afgelopen jaar nog verder onder druk komen te staan. De rente is nog steeds historisch laag waardoor er veel geld in de markt beschikbaar is voor zowel hypotheken als (particuliere) beleggingen. Daarnaast zijn er onvoldoende ontwikkellocaties beschikbaar en vinden ook buitenlandse investeerders in hun zoektocht naar een betrouwbaar rendement steeds meer hun weg naar Nederlands vastgoed. Het grote verschil tussen vraag en aanbod stuwt de prijzen van vastgoed naar steeds grotere hoogtes. Juist hierdoor komen hele groepen mensen, zoals starters en alleenstaanden, maar inmiddels ook doorstromers niet meer aan bod.
- Ook de coronacrisis temperde de vraag naar een geschikte woning niet, sterker nog deze deed de vraag verder toenemen en veranderen. Mensen moesten ineens thuiswerken waardoor woonwensen veranderden en reistijd ineens minder van belang lijkt. Hierdoor neemt ook buiten de stad de woningprijs een vlucht.
- Dit alles vraagt om andere woningaantallen en andere type woningen dan in voorspellingen voor, tijdens en na de crisis zijn gedaan. En hoewel we weten dat voorspellingen niet vaak kloppen, kunnen we hier gerust van een misvatting spreken. Op veel plaatsen waar krimp werd voorspeld is een forse groei de werkelijkheid.
Kort samengevat; De maatregelen die tijdens en na de crisis zijn getroffen op de Nederlandse woningmarkt waren noodzakelijke bezuinigingen om de crisis door te komen. Maar de overheid heeft jarenlang de signalen vanuit de ontwikkel- en bouwbranche vooruitgeschoven en niet daadkrachtig genoeg aangepakt. Daar plukken we nu de vruchten van. En die vruchten zijn wrang. We kampen nu met een woningtekort van 330.000 woningen en dit loopt verder op. De komende tien jaar zijn er naar verwachting 1.000.000 woningen nodig. Met een productietempo van ongeveer 70.000 woningen per jaar lossen we als branche dit probleem niet zomaar in een paar jaar op. We hebben nu de balans opgemaakt over de jaren die achter ons liggen. Maar we kijken vooral graag vooruit. Wat komt er dan nog op ons af en waar ligt dan de sleutel naar de toekomst? Naast de problemen die in het verleden zijn ontstaan, zijn er nog een aantal uitdagingen en ontwikkelingen in het nu en in de toekomst, die kansen bieden of waar we rekening mee moeten houden.
Stikstof; van voorgrond naar achtergrond, maar zeker nog niet verdwenen
Door corona is de problematiek rondom stikstof en PFAS naar de achtergrond verdwenen, maar zeker nog niet opgelost. Er zijn al maatregelen getroffen om dit probleem het hoofd te bieden. Zo is de snelheid op snelwegen inmiddels verlaagd, maar dit geeft slechts beperkt ruimte voor woningbouwproductie. Corona heeft een remmende invloed gehad op de stikstofuitstoot doordat de digitalisering fors is toegenomen en het woon-werkverkeer drastisch is afgenomen. Wij verwachten dat deze effecten deels blijven doordat er ook structureel meer thuis gewerkt wordt, ook nadat de pandemie is verdwenen.
Duurzaam, duurzamer, duurzaamst
De vraag naar groene omgevingen voor recreëren en ontmoeten dichtbij huis neemt, naar onze verwachting, fors toe. We zien ook de vraag naar duurzame woningen toenemen. Mede ingegeven door onze overheid worden woningen steeds energiezuiniger. Maar er is ook steeds meer aandacht voor duurzame, herbruikbare materialen en de ‘gezondheid’ van woningen. Een mooie ontwikkeling waar we graag op inspelen.
Krapte dwingt tot creativiteit
En dan kampen we nog met krapte. Krapte aan beschikbare ontwikkellocaties. Maar we zien ook krapte in de capaciteit bij overheden om snel ontwikkel- en bouwplannen door de benodigde procedures te loodsen. De krapte op de arbeidsmarkt leidt ook tot beperkte capaciteit bij bouwbedrijven. En door krapte aan beschikbare grondstoffen zien we de prijzen van deze grondstoffen toenemen. Dit vraagt om onconventionele, creatieve manieren van ontwikkelen en bouwen, waarbij andere manieren van samenwerken en intensieve ketensamenwerkingen centraal staan.
- Gemeenten kunnen intensiever samenwerken met ontwikkelaars en ontwikkelende bouwers. Zij hebben de kennis in huis om gebiedsontwikkelingen breed op te pakken, gemeenten vervullen dan alleen nog een toetsende of coördinerende rol. Dit komt de snelheid ten goede. En daar zijn we allemaal bij gebaat. Daadkrachtige overheden die samen met ontwikkelaars en bouwers de handen ineen slaan en de problematiek het hoofd te bieden.
- Door inzet van concepten, waarbij we al heel veel uitgangspunten vooraf gestandaardiseerd hebben, kunnen we een ontwikkeling snel doorlopen zonder in te boeten op de kwaliteit van het plan én zijn er vaste (bouw)partners betrokken, waardoor ook een efficiënt bouwproces is geborgd. Door deze concepten in vergaande mate te industrialiseren kunnen we sneller bouwen, en daardoor meer woningen in minder tijd realiseren Ook bieden we zo het hoofd aan het grote tekort aan vakmensen.
Kansen zien en verzilveren, maar ook concessies doen
We zien dat het herpositioneren van de agrarische sector weliswaar veel weerstand oproept, maar er zijn ook boerenbedrijven die de mogelijkheid aangrijpen om hun bedrijf te beëindigen. De gronden die hierdoor beschikbaar komen vragen om een nieuwe inrichting van ons landschap. Deels kunnen deze gronden terug gegeven worden aan de natuur door bijvoorbeeld het aanplanten van bossen. Maar het biedt ook kansen voor gecombineerde oplossingen door bijvoorbeeld de aanleg van natuurinclusieve woonwijken die beantwoorden aan de vraag naar groene, duurzame woonomgevingen waar wonen, werken en recreëren samenkomen. Tegelijkertijd vraagt een tijd van nietsontziende krapte om concessies op het gebied van doorlooptijd procedures, planambities en grondbeleid. En dan van iedere belanghebbende. Dus van gemeenten, ontwikkelaars, bouwers en van de bewoners. Het is aan ons de kunst om dit op een manier te doen waarbij we in afstemming met stakeholders de juiste keuzes te maken om de betaalbaarheid en beschikbaarheid te verbeteren, zonder in te boeten op de toekomstbestendigheid, kwaliteit en gezondheid van deze wijken.
Samen bouwen, bouwen, bouwen
Het moge duidelijk zijn dat de huidige situatie op de woningmarkt een sociaal-maatschappelijk probleem is waarvoor maar één oplossing is. En dat is bouwen, bouwen, bouwen. Bouwen om starters en alleenstaanden een kans te geven op de woningmarkt. Maar ook bouwen om de doorstroming weer op gang te helpen. Om tot die oplossing te komen zijn er verschillende aspecten die integraal opgepakt moeten worden. Het begint met een snelle kabinetsformatie zodat er goed en toekomstbestendig beleid gemaakt kan worden, met aandacht voor:
- het beschikbaar stellen van nieuwe uitleglocaties met een duidelijke regierol door de rijksoverheid;
- een mooie mix aan doelgroepen in wijken, waarbij corporaties een grotere rol kunnen nemen doordat zij ook weer middenhuur mogen ontwikkelen;
- het financieel en procedureel ondersteunen van complexe grondexploitaties in herstructureringsgebieden;
- het snel en adequaat oppakken van doorgeschoven dossiers zoals onder andere stikstof, PFAS en de aanpassing van de verhuurdersheffing;
- het stimuleren van een actiever grondbeleid bij overheden;
- een daadkrachtig ministerie van Volkshuisvesting. De tijd van praten alleen is voorbij, het is nu tijd voor aanpakken en doorpakken, zodat we samen iets kunnen doen voor de almaar groeiende groep woningzoekenden in schrijnende omstandigheden.
Het signaal dat de huidige regering afgeeft met deze Prinsjesdag is duidelijk. Er wordt geld vrijgemaakt voor het versnellen van de woningbouw (100 miljoen per jaar voor een periode van tien jaar). Ook wordt er € 6,8 miljard uitgetrokken voor duurzaamheid. Daar valt ook de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad onder, zo kunnen we de bestaande woningen klaarmaken voor de toekomst.
Uiteraard moeten wij als sector maar ook als bedrijf meebewegen met de omstandigheden die op ons afkomen. De hedendaagse problematiek vraagt ook van ons creativiteit, lef en slimme oplossingen. Trebbe gaat als ontwikkelende bouwer vol voor nieuwe natuurinclusief gebiedsontwikkelingen, het engineeren van toekomstgerichte en betaalbare woningen en sinds kort ook flexibele huisvestingsoplossingen om voor een kortere tijd groepen mensen een plek te bieden. Door krachten te bundelen en onze maatschappelijke verantwoordelijkheid te nemen ben ik ervan overtuigd onze bijdrage kunnen leveren. Onze ambitie is ‘Nederland mooier maken door het creëren van duurzame en gezonde leefomgevingen’, samen gaan we daarvoor.
Benieuwd hoe wij samen aan de slag kunnen?
- Gebiedsontwikkelingen pakken we graag samen breed op.
- Trebbe BasisWonen voor corporaties, voor grondgebonden (portiek)woningen.
- Trebbe HoogWonen, voor appartementenontwikkelingen.
- Trebbe PuurWonen, voor betaalbare koopwoningen.
- Trebbe BestaandWonen, verduurzaming van bestaand vastgoed.
- WoonZaam, woonvormen voor senioren, is in ontwikkeling houd onze website hiervoor in de gaten.