Trebbe brengt beweging...
In Trebbe brengt beweging… nemen we je mee in visies, concepten en toepassingen waarmee Trebbe beweging brengt op de woningmarkt. In Enschede ontwikkelde Trebbe Nieuw Fenne; 12 portiekwoningen voor de sociale huur en twintig betaalbare, complete koopwoningen voor starters, alleenstaanden en jonge gezinnen. Deze ontwikkeling laat zien dat we beweging brengen op de Nederlandse woningmarkt. Want dat die beweging ontzettend hard nodig is, dat moge duidelijk zijn.
De cijfers op een rij:
- 20 complete, betaalbare koopwoningen, 100 en 110 meter woonoppervlak
- Verkoopprijzen vanaf € 210.000 v.o.n. en € 225.000 v.o.n.
- 806 geïnteresseerden voor de koopwoningen
- 12 portiekwoningen voor de sociale huur
- 32 huishoudens een nieuw betaalbaar thuis
De cijfers brengen het verhaal
Achter de cijfers van deze ontwikkeling schuilt het verhaal van de woningmarktcrisis. We gaan in gesprek met wethouder Jeroen Diepemaat (gemeente Enschede), Rutger Vrielink, manager vastgoed bij Domijn en Hein Stooker, directeur bij Trebbe. We spreken over de Enschedese woningmarkt, de parallellen die getrokken kunnen worden met de landelijke woningmarkt én over Nieuw Fenne. Een fijne leefomgeving in Enschede die laat zien dat als je de samenwerking zoekt er nog steeds een aantrekkelijk project met betaalbare woningen ontwikkeld kan worden. Dit is dus ook een verhaal over durven, doen, hoop en oplossingsrichtingen.
De woningmarkt in Enschede
Dat de oververhitte woningmarkt zich al lang niet meer beperkt tot het westen van het land, dat onderschrijft wethouder Diepemaat. “De woningmarkt in Enschede is vergelijkbaar aan die van de rest van Nederland. Misschien dat het er op de woningmarkt in Enschede iets minder heftig aan toegaat, maar ook hier is het lastig voor starters om aan een betaalbare koopwoning te komen.” Volgens Diepemaat geldt dit met name voor de koopwoningen. “In principe hebben we het op sociale huurmarkt net iets beter voor elkaar. In de basis beschikken we over genoeg woningen, wel is het zaak om ook die woningvoorraad goed op peil te houden.” Rutger Vrielink ziet dezelfde trends in Enschede. “Er staat veel druk op de woningmarkt. Zeker voor starters zijn betaalbare woningen moeilijk bereikbaar. Dat effect werkt door naar de sociale huurwoningen. Want als er onvoldoende koopwoningen beschikbaar zijn, dan stokt de doorstroming ook bij ons in de sociale huurwoningen. En dan is het slechts een kwestie van tijd totdat we ook daar vastlopen.” Beide heren zien het bouwen, bouwen, bouwen dan ook als de oplossing.
De oplossing; kwalitatief bijbouwen aan vitale wijken
Maar daar wordt niet zomaar het lukraak bijbouwen van woningen mee bedoeld. “Ik geloof in doorstroming. We moeten beweging creëren in de woningmarkt”, vertelt wethouder Diepemaat. In de woonvisie die de gemeente Enschede heeft, staat gemixte wijken bovenaan. “Dit komt de toekomstbestendigheid van wijken ten goede. Door nu te kiezen voor kwaliteit en een goede mix in woningtypes en bewoners creëren we wijken die ook op de lange termijn vitaal zijn en blijven.” Ook woningcorporatie Domijn heeft dit hoog op de agenda staan. “In de gebiedsvisies die wij ontwikkelen gaan we voor gedifferentieerde wijken waar brede doelgroepen hun thuis vinden en er ruimte is voor groen. Dit komt leefbaarheid nu en in de toekomst ten goede.” En naast kwalitatief goede wijken en buurten moet er ook betaalbaar bijgebouwd worden. “Dat prijzen van grondstoffen bijna door het dak schieten, dat weten we allemaal. Het is de kunst om daar creatief mee om te gaan en te kiezen voor industrialisatie en procesoptimalisatie en die oplossingen moeten vanuit de markt komen”, vertelt wethouder Diepemaat. Rutger is het daarmee eens. “Als woningcorporatie maken we graag gebruik van betaalbare woonconcepten van ontwikkelaars en bouwers. Wij stimuleren innovatie en ontwikkelen deze ook graag samen door.” Het project Nieuw Fenne dat Trebbe ontwikkelde is een goed voorbeeld, dat laat zien dat het mogelijk is om betaalbaar en kwalitatief goede woningen toe te voegen.
De locatie, differentiatie in woningbouw en bewoners
Op de plek waar voorheen duplexwoningen stonden, ontwikkelde grondeigenaar woningcorporatie Domijn een nieuwe gebiedsvisie. In de gebiedsvisie was opgenomen dat in deze buurt meer variatie in doelgroepen en woningtypes moest komen. “We wilden graag betaalbare koopwoningen voor starters toevoegen aan deze buurt”, licht Rutger toe. Domijn besluit de grond te verkopen aan een creatieve ontwikkelaar die met respect voor deze gebiedsvisie bereid is om een plan met betaalbare koopwoningen te ontwikkelen. En zo komt Trebbe in beeld. De locatie kocht Trebbe aan voor een marktconforme prijs. “Trebbe ontwikkelde een alternatief plan met betaalbare sociale huurappartementen en koopwoningen expliciet bedoeld voor starters, jonge gezinnen en doorstromers”, vertelt Hein. “Met inzet van ons product PuurWonen en ons concept BasisWonen voor corporaties, weten we snel en naadloos aan te sluiten op de visie van Domijn.” Domijn kiest ervoor de portiekwoningen voor één- en tweepersoonshuishoudens af te nemen. “We zien de samenstellingen van huishoudens afnemen in omvang en we verhuren steeds meer aan één- en tweepersoonshuishoudens. Wij willen onze huurders graag een passend thuis bieden. Deze portiekwoningen passen goed bij de vraag van onze huurders”, vertelt Rutger.
Industrialisatie en innovatie; efficiënter bouwen
De koopwoningen zijn ontwikkeld en gerealiseerd vanuit het product PuurWonen. De portiekwoningen met inzet van het concept BasisWonen voor corporaties. “Door te werken met een vast product en een concept, kunnen we snel ontwikkelen en werken we met geoptimaliseerde processen”, vertelt Hein. Alle woningen zijn met geïndustrialiseerde elementen gerealiseerd. Zo zijn alle woningen voorzien van GevelKlaar; een kant-en-klare gevel voor de woningen.” Dit systeem bestaat uit geïsoleerde prefab gevels met kozijnen en keramische steenstrips. De steenstrips worden volledig gerobotiseerd aangebracht. Ondanks het geautomatiseerde productieproces ontstaat er een authentieke gevel die naadloos past in vertrouwde straatbeeld van gemetselde woningen. Ook is bij de koopwoningen de prefab trapmodule ingezet. De trappen worden geprefabriceerd en al voorzien van vooraf geïnstalleerde leidingkokers. Op de bouwplaats worden de modules als één geheel in de woning gehesen en afgemonteerd. Deze geïndustrialiseerde toepassingen dragen bij aan een sneller en efficiënter bouwproces en bieden het hoofd aan de afnemende beschikbaarheid van goede vakmensen. “En wanneer de processen efficiënter zijn, uren effectiever ingezet kunnen worden en de doorlooptijd korter is, dan wordt de kostprijs beheersbaar”, legt Hein uit. Industrialisatie is een ontwikkeling die Domijn ook erg interessant vindt. “Verdere industrialisatie binnen de bouw zien we als een middel om betaalbaar te kunnen bouwen en daarmee ook onze huurders betaalbaar te kunnen huisvesten. Bijkomende voordelen vinden wij dat de elementen onder geconditioneerde omstandigheden worden gerealiseerd en dat komt ook de kwaliteit ten goede”, licht Rutger toe.
Betaalbaarheid is één, maar hoe behouden we deze woningen voor de juiste doelgroep?
De koopwoningen in Nieuw Fenne met vraagprijzen van respectievelijk € 210.000 en € 225.000, waren expliciet bedoeld voor hen die vastlopen op de woningmarkt. Het gaat dan om mensen die anders aangewezen zijn op een voor hun inkomen te dure vrije sector huur- of koopwoning. “Er hebben zich ruim 800 geïnteresseerden gemeld. Dat is niet zo gek natuurlijk. De woningen zijn compleet en uiterst betaalbaar”, vertelt Hein. Betaalbaar, wat betekent dat dan concreet? In het geval van Nieuw Fenne zijn de woningen ongeveer € 20.000,- onder de marktwaarde in de markt gezet, om deze bereikbaar te maken. ”We willen dat de woningen bij de juiste doelgroep terecht komen en niet als korte termijn investering worden gebruikt, om snel na aankoop met winst door te verkopen, óf als huurwoningen door beleggers worden aangekocht. Daarom werkten wij met een inkomensgrens voor kopers, anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht, beide voor vijf jaar. En we bevorderden hiermee nu de doorstroming op de woningmarkt, doordat er nu bijvoorbeeld weer op een andere plek (huur)woningen vrijkomen”, licht Hein toe. Het werken met dergelijke bedingen is een ontwikkeling die wethouder Diepemaat toejuicht. “Bij gemeentelijke ontwikkelingen werken we standaard met een beding en een zelfbewoningsplicht. Het is mooi dat we deze ontwikkeling nu ook steeds meer zien in de betaalbare nieuwbouw. Zo zorgen we er samen voor dat betaalbare woningen bewoond worden door de starters en behouden we deze ook voor deze doelgroepen.”
Maatschappelijke waarde is niet in geld uit te drukken
“Onze visie met het product PuurWonen is dat we een woning echt bereikbaar willen maken voor de groepen mensen die nu in het gedrang komen op de woningmarkt. Daarnaast wilden we goed aansluiten op de woonvisie van gemeente Enschede en de gebiedsvisie van Domijn. Daarom hebben wij het marktadvies met betrekking tot de maximale v.o.n.-prijzen niet overgenomen”, vertelt Hein “Het maximaliseren van een marktconforme koopprijs past daar simpelweg niet bij. Daar komt bij dat wij als Trebbe ook maatschappelijk verantwoord ondernemen en maatschappelijke waarde laat zich niet altijd in geld uitdrukken. Nu kunnen twintig starters, gezinnen en alleenstaanden carrière maken op de koopwoningmarkt, waar dat anders misschien niet had gekund.”
Samen kan het!
Nieuw Fenne lijkt dan ook een succesverhaal te zijn. Een nieuwe buurt met verscheidenheid in woningtypes en bewoners. Een buurt die een nieuw thuis biedt aan 32 huishoudens. Wethouder Diepemaat is ervan overtuigd dat de bewoners hier straks een thuis vinden. “De kopers gaan een ontzettend mooie tijd in Enschede tegemoet. Ze wonen op een fantastische plek in de stad. Met een paar minuten sta je in de natuur en geniet je van het groen. Maar ook dicht bij de stad. Hier kunnen de bewoners een prachtig thuis van hun huis maken.” Rutger Vrielink is het hier mee eens. “Ik blik terug op een goed project. We hebben samen met Trebbe een mooie, nieuwe buurt gecreëerd waar het straks fijn wonen is.” “Nieuw Fenne is zeker een mooie leefomgeving geworden”, vervolgt Hein. “Nieuw Fenne laat ook zien dat door vol in te zetten op industrialisatie, schaalvergroting en innovatie we beweging kunnen brengen op de woningmarkt. Maar dat kunnen we niet alleen. Dat willen en moeten we samen met gemeenten, ontwikkelaars, woningbouwcorporaties en grondeigenaren doen.”
Nieuw Fenne was het eerste project dat Trebbe ontwikkelde en realiseerde met inzet van Trebbe PuurWonen. Op dit moment wordt er volop gewerkt aan de verdere optimalisatie van het product. Maar ook als financieringsmodel, zodat de woningen ook in de toekomst beschikbaar blijven voor deze doelgroep.
- Liever eerst zelf op onderzoek uit? Bekijk alles over PuurWonen