Uniek project binnen Bouwstroom Noord opgeleverd
‘Mini-bouwstroom maakt duurzaam en betaalbaar wonen in een aantal kleinere Drentse kernen mogelijk voor jonge gezinnen en senioren’
Na minder dan een jaar bouwen is het voor 36 huishoudens, waaronder jonge gezinnen en senioren, mogelijk om duurzaam en betaalbaar te (blijven) wonen in Sleen, Odoorn, Klijndijk en Veenoord. Woonservice en Trebbe bundelden vier kleinere projecten in vier kernen tot één project om de bouw van deze woningen haalbaar en betaalbaar te maken én juist in kleine kernen te bouwen aan woongeluk en daarmee aan de leefbaarheid. Een uniek project dat vormgegeven is vanuit Bouwstroom Noord; een samenwerking tussen woningcorporaties en bouwers om de woningbouw in het noorden van het land betaalbaar te houden én te versnellen.
Waarom een Mini-bouwstroom?
De samenwerking tussen Woonservice en Trebbe komt voort uit Bouwstroom Noord. Bouwstroom Noord startte bijna drie jaar geleden met de ondertekening van een samenwerkingsovereenkomst. Inmiddels zijn er meer dan 500 woningen in aanbouw of gerealiseerd. Bouwstroom Noord gelooft in het maximaal benutten van schaalvoordeel en daarmee het haalbaar maken van kleinere aantallen woningen. Het blijven realiseren van woningen, ook in kleine kernen is belangrijk voor woningcorporaties, maar minstens zo belangrijk voor gemeenten en bewoners. Door nieuwe woningen te realiseren in kleine kernen, wordt het mogelijk om bewoners een duurzaam en betaalbaar huis te bieden, daarnaast draagt dit bij aan de leefbaarheid van kleine kernen. Het bundelen van deze vier projecten en daarmee 36 nieuwe, duurzame woningen ineens aan vier kernen toe te voegen was dan ook een logische stap.
“Michel Jager, projectleider Woonservice
“Door de transparante samenwerking en korte lijntjes met Trebbe is het ons gelukt om een aantal kleine projecten te koppelen tot één bouwstroom, zodat de kleine losstaande projecten haalbaar werden en de kwaliteit overeind bleef."
Daarom een Mini-bouwstroom!
Het schaalvoordeel is ook zeker behaald binnen deze mini-bouwstroom. Dit is onder meer gehaald uit een efficiëntere voorbereidingstijd en efficiëntere inzet van bouwpartners. Daarnaast is voor alle deelprojecten één vast projectteam vanuit Woonservice en Trebbe ingezet. Dit zorgt voor optimale afstemming en draagt bij aan een verbeterd lerend vermogen. Ook in de uitvoering leverde het bundelen van een project voordelen op. Door planningen op elkaar uit te lijnen, was het mogelijk om de woningen in één efficiënte bouwstroom uit te voeren. Tegelijkertijd deed dit wel een beroep op het aanpassingsvermogen en de creativiteit en flexibiliteit van het uitvoeringsteam. Een goed voorbeeld hiervan is de invulling en bemensing op de bouwplaatsen. Zodra de cascokaravaan startte, was er op alle vijf de bouwplaatsen werk in uitvoering. Om de kosten in de hand te houden, was er één uitvoerder aangesteld. Om er toch voor te zorgen dat het werk op alle locaties goed door kon gaan, was er op iedere locatie een meewerkend voorman. De meewerkend voorman fungeerde als eerste aanspreekpunt op de bouw en als schakel tussen de uitvoerder en desbetreffende bouwplaats.
Vier deelprojecten; duurzaamheid en betaalbaarheid voorop
De Mini-bouwstroom bestaat uit vier verschillende deelprojecten. In Veenoord zijn tien levensloopbestendige woningen gerealiseerd, naar een ontwerp van HJK architecten. In Sleen verrezen zeven seniorenwoningen en negen eengezinswoningen, in Klijndijk bouwden Woonservice en Trebbe vier seniorenwoningen en in Odoorn zes seniorenwoningen. Deze drie deelprojecten zijn ontworpen door DAAD architecten. Betaalbaarheid voor de bewoner en duurzaamheid zijn belangrijke uitgangspunten geweest voor álle woningen. Hier is invulling aan gegeven door de initiële investering laag te houden, door onder meer de projecten te bundelen tot één project en door de uitgewerkte pmc’s van Bouwstroom Noord voor de woningen in te zetten. Maar ook door de exploitatielasten en de bewonerslasten zo laag mogelijk te houden. Zo is gekozen voor materialen die een lage onderhoudslast kennen en een robuust, zuinig installatieconcept die onderhoudsarm is en altijd zorgt voor een gezond binnenklimaat. Door de woningen hoogwaardig te isoleren en te voorzien van acht pv-panelen ervaren de bewoners een hoog wooncomfort en een betaalbare energielast.
De cijfers op een rij:
- 36 woningen over vijf bouwlocaties in vier kernen.
- Drie gemeenten, één opdrachtgever, één ontwikkelende bouwer en ruim dertig co-makers en bouwpartners.
- Eén uitvoerder, twee meewerkend voormannen en veertig vakmensen voor alle locaties
Concrete lessen en inzichten van Woonservice
Door op een andere manier te werken, worden continu lessen en inzichten opgedaan. Dit geldt ook voor het anders organiseren en bundelen van meerdere projecten. De belangrijkste inzichten en geleerde lessen zijn:
- Leon Vries, manager vastgoed bij Woonservice: “Als plattelandscorporatie bouwen we vaak kleine aantallen woningen. De volgende keer willen we graag eerder de gemeenten deelgenoot maken van een gezamenlijke planning, zodat we - door samen op te trekken - nog iets sneller tot realisatie kunnen komen.”
- Jos Gengler, opzichter bij Woonservice: “In de voorbereiding luisteren en leren van elkaar. Tijdens de uitvoering is er één team waarin taken en verantwoordelijkheden goed zijn vastgelegd.”
- Michel Jager (projectleider bij Woonservice): “Door de transparante samenwerking en korte lijntjes met Trebbe is het ons gelukt om een aantal kleine projecten te koppelen tot één bouwstroom, zodat de kleine losstaande projecten haalbaar werden en de kwaliteit overeind bleef. We, Woonservice en Trebbe, hebben vooral gezocht naar oplossingen: hoe kan het wel in plaats van het kan niet!”
- Arjan Luchies (projectleider bij Woonservice): “De samenwerking met Trebbe in verschillende projectteams bood ons een unieke kans om vier projecten te bundelen. Deze helikopterview en de out-of-the-box aanpak van het bouwteam waren cruciaal voor de realisatie. Door slimme koppelingen konden we de algemene bouwplaats- en staartkosten verlagen, terwijl de standaard PMC behouden bleef. Dit stelde ons in staat om de kwaliteit en het wooncomfort voor onze huurders te waarborgen.”
Concrete lessen en inzichten van Trebbe
- Kim van der Vegt (projectmanager bij Trebbe): “Het bundelen van projecten heeft bijgedragen aan de haalbaarheid. Een volgende stap is het besluit om projecten te bundelen eerder te nemen en meer uniformiteit te creëren tussen de deelprojecten door bijvoorbeeld te kiezen voor dezelfde energiescenario’s.”
- Berry Onderweegs (projectleider bij Trebbe): “De grootste efficiëntievoordelen kwamen voort uit het voorbereidingstraject, zoals het bundelen van bestellingen en de inzet van één uitvoerder en twee meewerkende voormannen.”
- Roald Landman (werkvoorbereider bij Trebbe): “Heldere communicatie tussen uitvoerders, voormannen en timmerlieden, maar ook met co-makers en leveranciers, is cruciaal voor het succes van een mini-bouwstroom.”
- Jordy Darneviel (uitvoerder bij Trebbe): “Flexibiliteit en aanpassingsvermogen zijn belangrijk voor een succesvol project, waarbij de uitvoerder beperkt aanwezig is. Dit vraagt om aanpassingsvermogen van de uitvoerder, maar ook van de bouwpartners. Ook vraagt dit om een goede planning én open communicatie.”
Vanuit één stroom betaalbaar bouwen aan woongeluk in kleine kernen, het kan wel
Met de oplevering van de laatste woning in Odoorn, is de eerste mini-bouwstroom binnen Bouwstroom Noord een feit. En daarmee kunnen 36 huishoudens (opnieuw) hun woongeluk vinden in één van de vier kleinere Drentse kernen. Woonservice en Trebbe blikken terug op een succesvol project, vanuit een succesvolle samenwerking. Ook zijn er volop inzichten opgedaan en lessen getrokken voor een volgende mini-bouwstroom. Maar de les die beklijft; een mini-bouwstroom is een hele mooie manier om te bouwen aan duurzame en betaalbare woningen én daarmee aan de leefbaarheid van kernen