Achter de bouwhekken bij… MARK, Cascadepark Almere

‘Je werkt aan een gebouw én een landschap, dat zijn eigenlijk twee projecten’

Bij MARK in Almere wordt vaak gezegd dat het een bijzonder project is. Twee woontorens, losmaakbaar, natuurinclusief, met een wetland en gebouwd met het oog op de toekomst. Maar wat MARK werkelijk onderscheidt, zit niet alleen in wat je straks ziet. Het zit in de keuzes die al zijn gemaakt voordat de eerste paal de grond in ging.

In ‘Achter de bouwhekken’ nemen we je mee in de wereld van de projecten van Trebbe. Deze keer staan we niet op de bouwplaats, maar een stap eerder. Want voordat het werk buiten begint, heeft projectmanager Theo Salomons al maanden gewerkt aan de fundering onder het hele project. Niet de betonnen fundering, maar de inhoudelijke. Bij MARK betekende dat navigeren tussen duurzame ambities, betaalbaarheid, losmaakbaarheid en een landschap dat net zo veel aandacht vroeg als het gebouw zelf.

Ontworpen met het einde in gedachten

MARK bestaat uit twee woontorens van circa dertig meter hoog met in totaal 113 appartementen. De gebouwen staan op een halfverdiepte parkeergarage in het Cascadepark in Almere. De gevels zijn uitgevoerd in een combinatie van hout en aluminium. Boven op de parkeergarage ligt een volwaardig wetland met water, rietoevers en vlonderpaden dat naadloos overgaat in het omliggende park. Het ontwerp is van Groosman Architects, het landschapsontwerp van LOLA Architects, de ontwikkeling is in handen van VORM en Achmea Real Estate neemt het gebouw af.

Wat MARK bijzonder maakt, is dat het gebouw is ontworpen met het einde al in gedachten. Gevels, constructie en balkons zijn losmaakbaar, zodat materialen in de toekomst opnieuw kunnen worden ingezet. Daarmee behoort MARK tot de meest circulaire woongebouwen binnen de gemeente Almere. Al die ambities moesten ergens vorm krijgen en vertaald worden naar een maakbaar ontwerp, en daar komt projectmanager Theo in beeld.

“Je werkt aan een gebouw, maar net zo goed aan een landschap. En die twee hebben hun eigen tempo, hun eigen partijen en hun eigen beslismomenten.”

Theo Salomons, projectmanager bij Trebbe

De keuzes vóór de eerste paal

Het werk van een projectmanager speelt zich grotendeels af voordat de eerste contouren van een gebouw zich aftekenen. Theo: “Een projectleider houdt zich bezig met de realisatie. Ik doe een vergelijkbare rol, maar dan in het voortraject. Vanaf het VO, soms al bij de projectontwikkeling, tot en met het moment dat het ontwerp maakbaar én betaalbaar is, de vergunning verleend is en de contracten klaar zijn.”

Bij MARK betekende dat negen maanden intensief werk. VO en VO-raming, DO en DO-raming, de omgevingsvergunning, de TO-set en de inschrijfbegroting. “Daarna draag ik het project over. Dat gebeurt tijdens wat wij een warme overdracht noemen. Je zit samen met calculatie en het realisatieteam aan tafel en loopt de belangrijkste keuzes door. Dan gaat het stokje over.” Pas daarna verschijnen de bouwhekken.

Twee ontwerpen, één project

Wat Theo bij MARK scherp ervoer, is dat je hier eigenlijk twee ontwerpen tegelijk vertaalt. “Je werkt aan een gebouw, maar net zo goed aan een landschap. En die twee hebben hun eigen tempo, hun eigen partijen en hun eigen beslismomenten.”

De daktuin, de plantenbakken langs de gevels en de druppelirrigatie zijn geen toevoegingen achteraf, maar integraal onderdeel van het plan. “Als je bomen wilt op de parkeergarage, moet de constructeur weten hoeveel grond er komt. Tien centimeter of een halve meter scheelt constructief enorm. En de installateur moet vooraf weten waar leidingen in de gevel worden weggewerkt. Die bel je liever niet pas als alles al vastligt.”

“De volgende keer neem ik meer ruimte in de planning voor afstemming tussen gebouw en landschap,” zegt Theo. “Die twee lopen parallel, maar niet altijd in hetzelfde ritme. Dat is iets wat je hier echt leert.”

“Wij willen een goed werk maken, waar iedereen met plezier aan werkt.”

Theo Salomons, projectmanager bij Trebbe

De lastigste knoop: losmaakbaarheid

VORM schreef in op een tender van de gemeente Almere met hoge duurzaamheidsambities. Losmaakbaarheid was een harde belofte. “Toen wij als Trebbe aan tafel kwamen, was onze inzet een betaalbaar gebouw neerzetten. Daar zit dan wel een gezonde spanning.”

Maanden van onderzoek volgden. Naar losmaakbare vloeren, alternatieve casco’s en lichtere balkons. Uiteindelijk werd gekozen voor cassettebalkons en een losmaakbaar casco van CD20. Een bewuste keuze, maar niet zonder consequenties.

“CD20 is de enige partij die dit systeem maakt. Je bent afhankelijk van één methode en één leverancier. Vergelijken is er niet bij, we waren wel echt aan het pionieren binnen Trebbe met deze keuze. Dat was complex, maar ook leerzaam. En die kennis neem ik mee.”

Ieder zijn eigen MARK

Een project als MARK kent veel stakeholders en ieder kijkt er vanuit zijn eigen belang naar. “VORM heeft hoge ambities met betrekking tot duurzaamheid, de gemeente bewaakt die. Wij bewaken de maakbaarheid en betaalbaarheid.” Groosman Architects wilde een gevel die tot in detail klopt. “Het noppenpatroon, de overgang van hout naar aluminium en de geïntegreerde plantenbakken zijn beeldbepalend. Dat moest gewoon heel strak uitgewerkt zijn.” Achmea Real Estate wilde een duurzaam gebouw waar huurders prettig wonen. “En wij willen een goed werk maken, waar iedereen met plezier aan werkt.”

Extra complex werd het doordat de afnemer wat later in beeld kwam. “Aanvankelijk zou één toren koop zijn en één toren huur. Uiteindelijk werden het twee identieke huurtorens. Toen Achmea aanschoof, lag het casco al vast.” Wensen over plattegronden en keukens konden niet meer worden meegenomen richting de fabriek van het prefab casco. “Dat is jammer,” zegt Theo. “Zorg dat de afnemer zo vroeg mogelijk aan tafel zit, bij een volgend project pak ik dat anders aan. Zeker bij prefab bouwen wil je het liefst weten wat de afnemer wil zodat alle voorzieningen op de juiste plek in het element zitten.”

“Ik hoop hier straks een groene oase te zien. Bewoners die fijn buiten zitten. Een landschap dat is volgroeid. Je weet wat er allemaal in is gestopt. Dan moet het gewoon hartstikke mooi worden.

Theo Salomons, projectmanager bij Trebbe

Wanneer is MARK geslaagd?

Theo is allang niet meer actief betrokken bij het project als de sleutel wordt overhandigd. Zijn werk zat in het jaar daarvoor, in keuzes die het fundament legden voor alles wat daarna volgde. Wanneer MARK voor hem geslaagd is? “Eigenlijk staat het er al. Als ik nu zie waar het gebouw staat, vier à vijf maanden voor oplevering, dan ben ik daar trots op. Met zijn allen.” En over vijf jaar? “Dan hoop ik hier een groene oase te zien. Bewoners die fijn buiten zitten. Een landschap dat is volgroeid. Je weet wat er allemaal in is gestopt. Dan moet het gewoon hartstikke mooi worden.”

Lees ook de andere delen over MARK: Deel 1: Projectleider Christian Schuurman: ‘Bouwen aan een plek die er over honderd jaar nog toe doet’ Deel 2: Hoofduitvoerder Herman Vennedunker: ‘Als iedereen veilig naar huis gaat en het gebouw klopt, dan hebben we hier goed werk geleverd’

Samen bouwen aan geluk

Ook met MARK bouwt Trebbe aan geluk met:

Aandacht voor de aarde; losmaakbaarheid en een BCI-score van minimaal 0,50 maken MARK tot een van de meest circulaire woongebouwen van Almere.
Aandacht voor de maatschappij: door vroeg samen te werken met gemeente, architect en landschapsontwerper draagt MARK bij aan het Cascadepark als geheel, voor bewoners én omwonenden.
Aandacht voor de mens: een gebouw dat fijn wonen biedt, begint met een voortraject waarin maakbaarheid en betaalbaarheid hand in hand gaan met hoge ambities.
Aandacht voor de continuïteit: de lessen van MARK; over losmaakbaarheid, vroege afnemerbetrokkenheid en het ontwerpen van gebouw én landschap tegelijk.