Akkoord bouw centrumplan Schalkwijk
Akkoord in Haarlem over bouw 1150 appartementen Centrum Schalkwijk
De gemeente Haarlem heeft met drie partijen een ontwikkelovereenkomst gesloten voor de realisatie van 1150 appartementen in Centrum Schalkwijk. VOF Trebbe-Lunee, Hoorne Vastgoed/HBB Groep en Dalpha-Nardinc hopen in 2022 te beginnen met de bouw, die naar verwachting drie tot vier jaar duurt. Ze ontwikkelen elk een eigen project, passend binnen het stedenbouwkundig plan met supervisor Jo Coenen Architects & Urbanists. Het betreft huurappartementen (sociaal, middelduur en vrije sector). Deze ontwikkeling maakt deel uit van een grootschalige vernieuwing van het centrumgebied in stadsdeel Schalkwijk.
Aansluitend op de ontwikkelovereenkomst tussen de gemeente Haarlem en de drie ontwikkelende partijen zal voor elk project worden gewerkt aan een stedenbouwkundig programma van eisen. Behalve appartementen gaat het om in totaal circa 5000 m² commerciële ruimte (geen detailhandel) en 1700 m² maatschappelijke ruimte.
VOF Trebbe-Lunee
VOF Trebbe-Lunee realiseert op basis van ontwerpen van GROOSMAN Architecten (Rotterdam) en Inbo (Amsterdam) twee gebouwen met in totaal 400 appartementen. De maximale bouwhoogte wordt 70 meter. Ook dit project voorziet in commerciële ruimtes en krijgt een verdiepte parkeerlaag. De bouw wordt ter hand genomen door een bouwcombinatie die bestaat uit de ontwikkelende bouwer Trebbe en bouwbedrijf M.J.de Nijs. Kees Jan Hoes van VOF Trebbe-Lunee ziet het project als een impuls voor de revitalisatie van Schalkwijk Centrum: ‘Na vele jaren zwoegen, duwen en trekken is met het ondertekenen van de ontwikkelovereenkomst de eerste mijlpaal bereikt. Mede door de realisatie van dit prachtige project zal de kwaliteit van het stadsdeel Schalkwijk verder worden versterkt.’
Hoorne Vastgoed/HBB Groep
De combinatie Hoorne Vastgoed/HBB Groep gaat in het plangebied – gelegen naast winkelcentrum Schalkwijk – 530 huurappartementen en ruim 900 m² commerciële ruimte realiseren. De appartementen komen in vijf gebouwen die in hoogte variëren van 22 tot 70 meter. Ook komt er een ondergrondse parkeergarage met 270 plaatsen. Het ontwerp is van LEVS Architecten uit Amsterdam en de realisatie wordt door HBB Groep ter hand genomen.
Dalpha-Nardinc
Dalpha-Nardinc ontwikkelt aan de Europaweg een woontoren met circa 220 huurappartementen, een commerciële ruimte van ruim 400 m² en een ondergrondse parkeergarage. Koschuch Architects is de ontwerper van het project. Jan Jonk van Dalpha-Nardinc: ‘Het is mooi om een bijdrage te leveren aan de positieve ontwikkeling van het centrumgebied in stadsdeel Schalkwijk. Bovendien dragen we hiermee bij aan het terugdringen van het woningtekort.
Volgens wethouder Floor Roduner (ruimtelijke ontwikkeling) van de gemeente Haarlem blijkt uit de bouw van 1150 huurappartementen dat Centrum Schalkwijk veel potentie heeft: ‘Verdeeld over het gehele stadsdeel Schalkwijk doen we er samen met marktpartijen van alles aan om te voorzien in de grote woningbehoefte in Haarlem. Wonen in Schalkwijk wordt steeds populairder. Dit stadsdeel kent een snel groeiend aantal bouwprojecten. Op basis van de nu gesloten ontwikkelovereenkomst wordt zeker als het om betaalbare huurwoningen gaat weer een belangrijke impuls aan dat proces gegeven.’
CO2 snuffellaars
De CO2-sensoren zijn oorspronkelijk een idee van Nico. Kwaliteit van de binnenlucht vindt hij erg belangrijk. En hij is een groot voorstander van automatische systemen. ‘Zoals sensoren die kunnen snuffelen dat er te veel CO2 in de lucht zit en die dan vanzelf zorgen dat de ventilatie iets harder gaat werken. CO2-sensoren zijn echt de bewakers van gezonde lucht.’ Jelte kan zich vinden in de wens van Nico om het energieconcept met CO2-sensoren uit te breiden. ‘Voor de energieprestatie is het niet echt nodig, maar het is een waardevolle toevoeging voor de kwaliteit en het comfort.’ Hij gaat met zijn co-makers van StralendWARM aan de slag. Zo’n verbeterproces laat zien hoe belangrijk het is dat de verschillende disciplines in de markt met elkaar praten en naar elkaar luisteren, zeggen beide heren. Nico is niet meteen tevreden met de oplossing van Movair en zijn partners. Nico’s opdrachtgever – de woningcorporatie – heeft namelijk een extra wens: geen batterijen in de sensoren. De corporatie weet uit ervaring dat vooral oudere huurders vaak moeite hebben met het vervangen daarvan. En dus gaat Jelte met zijn industriële partners in gesprek. Nu met de vraag om een ontwerp zonder batterijen. ‘Dat kost wel moeite’, erkent Jelte. ‘Om aan die extra wens te voldoen, zullen we componenten moeten aanpassen.’
Verbetering zit niet alleen in technische innovaties
Verbetering zit niet alleen in technische innovaties, illustreren Nico en Jelte met dit voorbeeld. Het gaat ook over durven af te wijken van een voorstel of plan, in dit geval het skippen van de batterijen. Je moet elkaar willen begrijpen en samen nieuwe stappen durven zetten. Jelte: ‘De corporatie wil voor haar bewoners een systeem dat altijd werkt en een lege batterij mag dat niet in de weg staan.’ Hij vervolgt: ‘Uiteindelijk is de corporatie niet alleen de opdrachtgever van Trebbe, maar indirect ook van ons. En als toeleverende industrie wil ik beiden ontzorgen.’
Learning by doing
Gaandeweg zijn er meer verbeterstappen gezet in de integratie van de componenten van het energieconcept. Zo zijn ook de sparingen in het kozijn en het daarbij horende prefab-casco geoptimaliseerd. Het lijkt een detail, maar die aanpassing voorkomt problemen bij spiegeling in het bouwproces. Uiteindelijk leidt dit tot standaardisatie, minder handelingen en minder risico op faalkosten. ‘Het proces van continu verbeteren, is een zaak van learning by doing’, zegt Jelte. Nico: ‘De verbeteringen gaan niet ten koste van de snelheid. We investeren samen in nieuwe oplossingen die passen bij de behoeften in de woningbouwmarkt. Die oplossingen hebben we bij de volgende projecten op uitvoeringsniveau klaarliggen en kunnen we herhalen en zo nodig verder verbeteren. Dat werkt sneller en betrouwbaarder dan in de traditionele bouw.
Concurrerende markt
Nog niet overal in het land loopt de samenwerking tussen bouwers en toeleverende industrie zo vanzelfsprekend als tussen Trebbe en Movair. Hebben de mannen tips? Begin met praten, met uitleggen waar je zelf voor staat, zegt Nico. ‘Zeker als je elkaar nog niet goed kent, moet je eerst zorgen voor een vertrouwensband.’ Jelte: ‘En wees nieuwsgierig naar de best practices van anderen. Wij kijken bijvoorbeeld ook naar wat Heijmans en BAM in Eindhoven en omgeving doen. Van die processen kun je leren. Het Netwerk Conceptueel Bouwen biedt daar alle gelegenheid voor.’ Zelf zijn Trebbe en Movair ook open over hun innovaties. Ze maken bijvoorbeeld geen geheim van die aangepaste sparing in het kozijn en het casco in het StralendWARM-concept. Daar mogen ook andere bouwers en installateurs hun profijt mee doen. Zo houd je elkaar scherp in de concurrerende markt, vinden ze. En dat is hard nodig in deze tijd van woningschaarste.
Samen op zoek naar en aan de slag met verbeteringen
Terugkijken hoe processen zijn verlopen, evalueren hoe producten tot stand komen. Samen actief op zoek gaan naar verbeterpunten. En die ook daadwerkelijk uitvoeren. Dat is volgens Nico en Jelte kenmerkend voor hun samenwerking. Binnenkort gaan Trebbe en Movair samen aan de slag in diverse nieuwe projecten verspreid over het land. Nico en Jelte zijn ervan overtuigd dat ze dan nieuwe verbeterstappen zullen zetten in de verdere ontwikkeling van conceptueel bouwen. ‘We zijn gelukkig nooit klaar met het nog beter willen doen.’
Communicatie met bewoners
Leen van Dijke: “Goed luisteren naar de bewoners lijkt me typisch iets waar een corporatie meer verstand van heeft dan een bouwer.”
Marinus den Harder: “Dat klopt wel, en zeker in het verleden was dat zo. Maar de bouwsector heeft wél bijgeleerd en het is nu steeds meer een samenspel van de bouwer en de corporatie. De vraag van corporaties is ook veranderd. Van te voren samen nadenken over een communicatieplan helpt enorm. Bewoners betrekken bij het maken van de plannen hoort daar bij. Dat betekent niet dat je alle wensen van de bewoners vanzelfsprekend invult, maar wel dat je duidelijk bent over waarom iets wel of niet kan. Dat zorgt voor draagvlak en een soepel proces.
We zeggen dan wel met z’n allen dat we goed luisteren naar bewoners, maar in de praktijk blijkt dat toch heel lastig te zijn, dat hebben we in de eerste jaren van de Stroomversnelling gemerkt. In die tijd hebben we op dit punt heel veel geleerd. Het is nog steeds een hele klus om de verduurzamingsambitie die we met z’n allen hebben goed te vertalen naar de behoeften en de woonlasten van de hedendaagse bewoner.”
Leen van Dijke: “Je ziet volgens mij twee verschillende scholen als het gaat om het behalen van 70% instemming. De ene zegt dat de bouwer dat moet doen, de andere vindt dat bij uitstek een klus voor de woningcorporatie.”
Marinus den Harder: “Ik denk dat je het per geval moet bekijken. En je kunt het bijvoorbeeld ook samen doen. Ik denk dat een bouwer over het algemeen de bewoner wat beter kan overtuigen op inhoud. Bijvoorbeeld door de technische voordelen te benoemen en het proces goed uit te leggen, waardoor de bewoner beter weet wat hem of haar te wachten staat.”
Luisteren naar de klant
Leen van Dijke: “Heb je het bij deze keukentafelgesprekken ook over comfortverbetering voor de bewoner?”
Marinus den Harder: “Het is vrij gevaarlijk om op voorhand ‘comfort’ te definiëren voor ‘de huurder’. Dat hebben we in de begintijd van Stroomversnelling gedaan. We zeiden toen: “U krijgt tegelijk ook een nieuwe badkamer en een nieuwe keuken bij de energetische renovatie, want daar wordt u blij van”. Vervolgens werd de bewoner er misschien best een beetje blij van, maar anderzijds werden bijvoorbeeld de lichtschakelaars en andere verouderde elementen niet vervangen – dus toch een beetje een vlag op een modderschuit – en de impact van zo’n badkamer op het hele renovatieproces was enorm. Bovendien was het ook nog eens kostbaar. Je kunt dus allerlei problemen creëren door op de verkeerde manier comfort ‘op te leggen’. Ik denk dat heel veel comfortvragen niet op woningniveau zitten, maar op wijkniveau. Met name als je kijkt naar het sociale, en ook naar het ecologische aspect van een wijk. Als je daar als Stroomversnelling nou ook eens goed naar kijkt, dan wordt het opeens een heel ander verhaal voor de bewoner. Bijvoorbeeld in de oudere wijken van grote steden.”
Leen van Dijke: “Wat komt Trebbe Groep brengen bij Stroomversnelling?”
Marinus den Harder: “Dat heeft veel te maken met nieuwe vormen van samenwerking, met luisteren naar de klant, en als het gaat om de bewoners een goede begeleiding en aandacht voor het sociaal-psychologische aspect. Als BestaandWonen ergens met een renovatie aan de slag gaat, dan benaderen we de bewoner als eigenaar van de woning. We doen niet alsof die woning een plek is waar we even moeten zijn om een klus af te maken. Onze eigen woonconsulenten zijn daarin een belangrijke schakel, en als je achteraf ziet hoe hun bijdrage door opdrachtgevers wordt geëvalueerd, dan ben ik daar trots op. Sterker nog: ik denk dat veel meer bouwers dat zouden moeten kunnen.”